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加拿大会被挤爆吗,枫叶之国的诱惑

原标题:加拿大会被挤爆吗?新西兰预禁海外买房,澳洲拟取消投资移民!

云顶娱乐,这里是全球最富裕、经济最发达的国家之一;这里是世界上拥有最高生活品质的国家之一;这里是一个拥有全世界最大包容力的国家之一……这里是加拿大,一个世界上最适宜居住的国家,一个来了就不想走的国家。

出国移民是很多人的梦想,可是这两个国家近期一系列的举措让很多有意移民海外的人胆战心惊,梦想濒临破碎!

在加拿大置业,多数人都是以自用为主,对这部分置业者来说,保值是第一需求,同时“适当具有增值潜力”也是其重要考量因素。而加拿大房产市场稳健、持续走高的态势与这部分人的需求非常契合。

最近,小编的朋友圈里都在转发新西兰禁止海外买家买二手房以及澳洲拟取消投资移民的新闻。

加拿大置业优势

01

宜居生活的吸引

早在2017年年底,被称为“外国人购房禁令”的新西兰《海外投资法修正案》便审议通过。在漫长的实施之后,最近,新西兰的限购政策正式开始。

加拿大地广人稀,自然环境优美,社会安定,法制健全,在世界上的形象和平友好。此外,加拿大拥有先进良好的教学资源,这也是很多国人选择在加拿大置业的重要原因。据了解,温哥华和多伦多都是大陆居民移民或留学国外非常钟爱的城市。据统计,中国移民占温哥华城市人口约30%。

消息称,新西兰总理宣布,不包括澳洲居民,海外买家不允许在新西兰购买土地别墅现房,这意味着海外买家在新西兰购买二手房屋的时代结束了.

经济的有力支撑

在小编阅读相关英文网站后发现,该法律虽然将禁止海外买家购买现有房屋别墅,但是仍然许可海外买家购买新开发的公寓楼花!其实在一年之前,新西兰的美女总理Jacinda Ardern就提出了要禁止海外买家购房的政策,但是直到近期才进一步细化了此法案,出台这项法案会令海外买家无法购买该国的大部分房产,一次可以帮助压低房价,而这项法案很有可能将在下周的议会通过!

加拿大是世界上最大的经济体之一。数据显示,加拿大房地产业占到国民生产总值的20%,成为不折不扣的经济支柱。过去20年,在开放的移民政策推动下,加拿大人口增长稳定,为房地产市场带来了稳定的需求。此外,政治和社会稳定所带来的安全的投资环境也是选择在加拿大置业的一个重要考量因素。

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稳健而坚挺的房价

该法案将购房者分为几个优先级:

2014年第一季度,加拿大11个主要城市的房价同比上涨2.98%,是自2012年第2季度以来最大的同比涨幅。据加拿大房地产协会公布的数据,5月份房屋销量比去年同期上升了4.8%,按月则上升5.9%,是过去4年间最大的按月升幅。而加拿大平均房屋价格已经升至40万加元以上,比去年同期增加10.1%。一份由权威房贷暨房地产市场专家公布的研究报告显示,房价尚未达到形成泡沫程度,而且仍有扬升空间,今后两年内涨幅可达20%-25%。

第一:新西兰公民和澳洲公民,买房无需审批;

可观的投资回报率

第二:新西兰永久居民和澳洲永久居民,可直接买房,条件是过去一年需要在新西兰住满183天;

投资加拿大地产的年收益率约为12%。而其年租金回报率高达7%以上,投资价值较高。如果投资得当,比如在市中心好地点投资1居室,其租金回报可以付清贷款、物管费,并还有盈余。此外,与中国房产受制于70年的产权期限不同,加拿大地产具备永久所有权。

第三:居住不满1年的新西兰或澳洲永久居民,以及新西兰其他非永久居民签证,需要通过海外投资办公室审核后可买房;

无障碍的置业通道

第四:利用公司及信托购房的,如公司和信托的外国股份大于25%,就需要先通过审核批准才能买房;

在加拿大,对外籍人士购买房产不设限制。而且,加拿大的购房程序相对而言,也是比较简单的,再加上,加拿大具有健全的经纪人制度和完善的法律政策,买卖双方的责权利益都受到法律的严密保护,因而,虽然免去了不少繁缛的细节,但购房者的利益却得到了最大化的保护。这也是购房者海外置业比较关心的问题。

第五:外国买家原则上不能购买二手房,除非推倒造新房,然后出售。可购买公寓期房,但购买后也不能居住。

按揭利率处于历史低位

很显然,这里所禁止的外国买家,很大一部分指的是华人。中国炒房团这个称号,和中国游客一样,在很多国家都成了贬义词。

房屋按揭市场最近持续升温,加拿大五大银行陆续推出超低房贷利率抢市。近日,道明银行4年期固定房贷利率更创下2.77%新低,5年期也只要2.99%。其他银行业大多类似。非加拿大人与非居民都可以享受低息贷款。

之所以要出台这样的法案是因为新西兰实在是太受海外买家欢迎,尤其是华人,甚至就连马云都曾说退休后想去新西兰买房,享受生活!以至于新西兰的房价涨势太过于疯狂,根据媒体报道,在过去的36年间,新西兰的房价暴涨了至少20倍!如此后果就是导致本地人买不起房,政府不得不强制打压!

链接:根据苏富比国际地产公司(Sotheby's International)发表的最新报告,包括大多伦多在内的加拿大最大城市的豪宅市场,在今年上半年呈现极度火爆状态,多伦多、温哥华超过100万元的豪宅销售,较去年同期上升34%;卡尔加里和蒙特利尔的豪宅市场升幅,分别也有17%和11%,同时预测下半年将愈加升温。

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最具投资地产潜力的城市分析

而新西兰对于海外买家的打压在无意中却让加拿大受益,加国由于完善的社会福利制度,良好的人居环境,成为移民的另一心头好,尽管温哥华和多伦多有海外买家税,但是相较于新西兰,政策要宽松许多。

多伦多

最受海外买家欢迎的加国城市分别是温哥华,多伦多,卡尔加里,蒙特利尔和渥太华。

可以说,对房地产投资者来说,加拿大是一个非常可靠的长期投资地,而多伦多则是进行长期投资的首选城市之一。

02

多伦多是加拿大最大城市,北美第三大城市,安大略省省会,加拿大的经济中心,有着发达的工商业和银行业。多伦多也是加拿大重要的文教科研中心,约克大学、滑铁卢大学,都是北美的知名高校,在加拿大堪称顶尖学府。同时,多伦多是个旅游胜地,且经济呈现一种稳定的趋势。

同时消息还声称澳洲拟取消投资移民,其中包括500万澳元以及150万澳元的重大投资,目前澳洲移民人口已经占总人口约60%,因此要计划减少接受移民。

在过去10年内,多伦多的房价几乎上涨100%。6月以来,多伦多房地产市场一直也是保持着量价齐涨的态势。6月份上半月大多伦多地区房屋的平均售价为58.21万元,与去年同期相比,上升了8.9%。目前房价的增幅,以独立屋为主的低层房屋为引领,也带动包括公寓等其他房型的售价上升。

投资者移民签证是最快也是最方便移民澳洲的方式之一,

多伦多地区租金的涨幅也不错。今年第一季与去年同期相比,用于出租的Condo单位增加31%,租金涨幅为4.4%,平均租金达到1856元,相当于每平方英尺2.33元,略低于2011年、2012年同期间的涨幅5.9%,但仍相当可观。

它让许多海外富豪跳过超长的移民队伍,直接实现了澳洲梦。

包括市中心Bay街、央街、学院街一带、地铁站沿线都是很容易放租的黄金地段,有意投资房产的人士,可以考虑在这些地区置业。另外,万锦和烈治文山沿7号公路一带的高层公寓出租前景也不错,周边高科技的公司不少,一些暂时不买房的上班族喜欢借租这类房屋。

同时为澳洲带来了

温哥华

110亿澳元经济收益。

北美楼市最贵的地方并非纽约市或加州橙郡,而是卑诗温哥华。温哥华依山傍水、气候温和、环境优美,是世界各地移民首选之地。加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会公布的统计数据显示,温哥华不但房价北美第一,而且房地产交易活跃,2013年房地产交易量比前一年增长了40%,房价则上涨了3.2%,房产均价达到73.3万美元。

然而,澳洲生产力委员会最近发现:

地产经纪商皇家利百基(Royal LePage)预测,温哥华房价在2014年会再上涨4.4%,高过全国房价的3.7%平均涨幅。目前,温哥华价格最低的独立屋也超过60万加元,一般的公寓都需50万至60万元,温哥华房产均价已达到80万加元。大温若干地区的独立屋2014年涨幅应会高过平均水平,因为需求仍高,但供应有限;公寓和城市屋价格则较不容易出现明显涨幅,因为市场存量还算充裕,而且还会有新建单位持续上市。

投资签证可能诱发诈骗的发生,而且对澳洲没有什么益处。

尽管房价很贵,但相对北京而言还是有优势的。温哥华市中心房产仅售175万元,仅仅为北京房价三环内房价的1/3不到。而温哥华东南的素里市的一套房子,均价也仅需要132万元。值得一提的是,素里被北美最大的房地产投资网REIN评为加拿大最值得投资房地产的十大城市之前三甲!

因此,澳洲政府正在审查该签证类别,

卡尔加里

或有可能会将它彻底取消!

艾伯特省最大城市卡尔加里也越来越受到加拿大移民的关注,其房价在2013年刷新纪录,外界预测卡尔加里房市在一段时间内仍将维持价量齐扬走势。卡尔加里的成屋与租屋市场存量有限,但消费需求持续增强,多组买家竞逐,成交价高于挂牌价的情况将屡见不鲜,尤其是独立别墅。而石油、天然气及油管计划将持续支撑当地经济发展,并吸引更多省际及国际移民涌入,进一步推升住房需求。

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卡尔加里年度交易增幅达14%,整个亚伯塔省,房屋库存吸收率仅为3.5个月,与2007年以来的最低水平相同。受较强的经济、人口和供应紧张所助,卡尔加里房屋基准价格年度涨幅达9.1%,超过了2007年的峰值。

具体原因没有详细说明.不过,如果真的取消,有一批富豪将哭晕在厕所!

价值洼地:蒙特利尔

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加拿大第二大城市,蒙特利尔的GDP占加拿大整国的14%,仅次于多伦多。蒙特利尔是北美第二大学城,教育资源丰富,对于以子女教育为重要置业投资目的的投资客来说,是个不错的选择。

据悉,现在已有上百名申请者的投资签证申请被拒绝。而理由如下:

蒙特利尔的房产市场2012年开始处于上涨通道,2013年房价涨幅5%,渐渐被世界各地金融财团所注目,目前市中心每平方米均价只有人民币2.6万(多伦多市中心均价3.6万),在北美房产市场绝对是价值洼地。

因为他们无法提供资金来源的证明。

加拿大购房建议

也有些申请者在将钱转到海外的过程中遇到了困难。

安家记者连线采访了加拿大汇金集团董事长兼总裁谢亭恺先生。他认为,购房投资者需要先选择城市然后选择区域,比如是在大多伦多市区,还是周边城市,例如列治文山或万锦市。其次是选择适合自己的阶层,比如中产阶层、新贵阶层,或是富豪阶层。还有一种选择方式是根据学区来购房。

还有其他人则被发现提供伪造文件。

富豪所在地

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The Bridle Path 跑马径

但也有报道称,

如果有人问加拿大多伦多最著名的豪宅区在哪里,位于北约克中心地带的Bridle Path 区应该是当之无愧的最高尚地带,堪称为多伦多豪宅区的帝王之王。Bridle path 豪宅区总共有四条主要大街组成,包括the bridle path 、High Point Rd 、Park Lane Circle 和 Post Rd ,整个区域最富贵的家族和最气派的豪宅都分布在这四条主要街道上,在整个Bridle Path 豪宅区里共有147栋超级物业,隐私而神秘的深宅大院,安静而开阔的生活环境,低密度而高素质的居住群体,具有悠久历史风貌的自然资源,都在世界级富豪区中首屈一指。这样的高尚区是独一无二的,是无法复制的,这里的物业卖一块少一块,这就是升值的潜力。

这些人已经被怀疑是卷入了包括行贿、内部交易或诈骗等不能被接受的犯罪活动中。

城市精英所在地

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多伦多市中心 Yorkville 地区

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多伦多市中心楼花的高端市场主要集中分布在沿湖一带SPADANA/FRONT与YONGE/FRONT金融界之间以及AVENU/BLOOR十字路口辐射区与YONGE/BLOOR十字路口辐射区之间的YORKVILLE传统豪宅区域,前者市场主要为金融界,商界的精英以及中高档市场的投资者,后者的购买者主要为政客、老板、学者、艺术家、留学生以及高端市场的投资者,这里集中了DOWNTOWN80%$200万以上的成交,最贵的为FOUR SEASON的PENTOWNHOUSE$2680万成交。YORKVILLE豪宅区地铁交汇,交通发达,临近大学城、使馆区、奢侈品购物街、BLOOR精品名牌购物街、安省皇家博物馆、数百个高档餐馆酒吧、私人俱乐部,具有典型的“高收入”“高学历”“高英语母语”以及“高房价”等高端市场特征,该区主要居住人口为犹太人、意大利人、法国人、中国人、英格兰人以及当地的白人,人口性质为使馆工作人员、DOWNTOWN的商人、大学区的教授以及来自全球不同国家的王储巨贾达官要人后裔的留学生。

相比较各国纷纷开始关闭移民大门,加国对于移民的态度几乎可以用来者不拒形容,2017年,有38万人移民至加拿大,而为了抵消加拿大人口老龄化,联邦政府将移民目标人数提高到每年30万人。

中产和新贵所在地

对于留学生,5天前,新西兰移民部长已经宣布政府将收紧毕业生工签,新政将于今年11月实施.

Jefferson Forest社区

而反观加拿大,自2015年至2018年,加国移民部向中国留学生发出了10.3万份学签,拒签率从2015年的19%下降到了2018年的15%,政府希望吸收来自世界各地的高技术,高学历人才,能让加拿大社会更加繁荣。

--Yonge街上的璀璨明珠

另外,与美国想比,加国公立大学的学费要比美国少三分之一左右!留学生该何去何从应该一目了然!

位于列治文山(Richmond Hill )黄金位置的Jefferson Forest社区的新发楼盘,是近年难得一见的集位置、校区、文化等优点于一身的房屋开发项目,是Yonge街上又一颗璀璨的明珠。这一区域是年收入达$25万家币的中产阶级和新贵们的首选,该区域独特的外观结构是其亮点之一。值得一提的是,在安省,高中平均教育水平最高的,当属列治文山。在列治文山市,一共有6所高中参与排名,全部位列安省740所高中的前100名!其中著名的湾景中学平均排名前3名。

推动加拿大房市的一个原因:

风险提醒

蒙特利尔银行的一份分析报告称,加拿大人口在加速增长,对房市会起推动作用。

长线投资

据《赫芬顿邮报》报道。在上周四发布的一份分析报告中,蒙特利尔银行经济学家波特(Doug Porter)和卡夫西奇(Robert Kavcic)表示,加拿大的人口在今年第二季度超过了3,700万,在过去一年增加了约506,000人。

不要把国内房产的思维带到海外置业投资商,它的整个市场体系所处的阶段差异是比较大的,不能奢求像中国那样,要求100%或者200%的投资回报率,要处理好投资的保值跟增值,增值的期望值不要太高,需要有耐心,要好几年一个稳定的增长来保证你的收益。

这是加拿大自1991年以来人口增长最快的时期,使其成为七国集团(G7)中增长最快的国家。

楼市波动风险

加拿大今年1月实施更严格的房贷政策后,看到房市继续冷却,有些人觉得,房价可能还会下降。不过,这份报告发出的信息是,加拿大的人口已经开始加速增长,这对房市来说是一种上行推力。

有专家警告说,加拿大房地产市场已经过热,投资需谨慎。德意志银行去年12月份称,在全世界房地产估值过高的国家中,加拿大名列第一。太平洋投资管理公司最近预测,加拿大房价未来5年将平均下跌20%。

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移民政策变数

按加拿大统计局上个月的一份报告,加拿大人口在2年零2个月内从3,600万增加到超过3,700万,这是迄今为止观察到的最快增长速度。

2014年2月11日,加拿大联邦政府在毫无预警的情况下,终止了已经实施30年投资移民计划。加拿大政府现在着重推广的移民政策是带有生意性质的计划。换言之,加拿大政府将不再赞成被动投资(通俗理解就是交一笔钱“买加拿大户口”的计划),相反,赞成并支持主动投资,即新移民在加国购买现有生意或自创企业。

蒙特利尔银行的报告称,国际移民占这人口增长的最大份额,2017年有380,000人迁入加拿大。

目前,加拿大省提名投资移民仍旧可以申请,申请人需拥有至少40万加币的净资产,需要承诺来加拿大做生意。加拿大联邦投资移民最新政策还未出台,估计会参考省提名项目。加拿大魁北克省投资移民项目仍旧开放,资产要求不低于160万加币。

移民增加与政府政策有关,为应对人口老龄化,联邦政府在2016年将移民目标从过去多年的平均每年25万人提高到约30万人,到2020年,目标将增加到340,000。

勿忘增值税

卡夫西奇称,近年来多伦多和温哥华地区的房价大幅上升,部分原因是人口增长。现在新屋建设处于较高水平,但鉴于人口增长,这水平可能不算高。今年上半年房市下滑,是房贷政策收紧,以及利率上升造成的。现在已经看到一些房市在走稳。

尤其需要注意的是,外籍人士不享有“自住房”免增值税优惠,房产出售时所得利润需交增值税。

按蒙特利尔银行的报告,人口加速增长会增加一个国家的经济潜力,但也可能导致通货膨胀率上升,从而导致利率上升,对需要贷款买房的人来说并非好事。返回搜狐,查看更多

按揭需支付更多比例首付

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除持有工作签证、收入证明或信用良好的外籍人士外,其余购房的外籍人士需要支付多于本国居民的首付款比例。虽然各银行和金融机构的要求各有不同,不过随着加拿大贷款政策的收紧,一般银行会要求外籍人士支付35%到50%的首付款。

需要的话,外籍买家可以寻求贷款经纪的帮助,因为贷款经纪可以帮买家比较不同银行和金融机构的产品,而不少金融机构或私有银行的贷款只能通过贷款经纪申请。不过需要注意的是,RBC、CIBC(加拿大帝国商业银行)、BMO、HSBC等加拿大主流商业银行不接受贷款经纪的业务代理。

需要补充的是,加拿大全国各个区域的房屋差异性很大,各有特色,平均性较弱。 比如蒙特利尔和多伦多的房屋市场不一样,多伦多和温哥华的房屋市场也不尽相同。

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