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限竞房搅和新加坡楼房买卖市场,北京共有产权

原标题:限竞房搅动北京楼市 利润摊薄之下开发商靠什么赚钱

每经编辑:魏文艺

  从2016年末开始,北京在土地出让在“限房价、竞地价”规则下产生了大量地块。

售价26000元/平方米,比周围楼盘便宜30%,共有3907人参与选房,但1244套房子仅仅选走60套,弃购率高达98.5%……

《每日经济新闻》查询中原地产研究中心数据发现,自2017年起,北京供应的“限竞房”项目合计超过60个,总供应面积高达500万平方米。预计2018年下半年将迎来集中入市。

这是近期北京一共有产权房项目遭遇到的尴尬场景。

由于限竞房在土地出让时就提前锁定了房价,那么,在利润摊薄的趋势下,房企靠什么赚钱?

然而,《每日经济新闻》记者近日实地走访北京多个共有产权项目发现,上述项目并非个案。那么,有着巨大价格优势的北京共有产权房为何不受购房者待见?

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图片来源:视觉中国

北京房山区一共有产权房项目现场 图片来源:每经记者 王佳飞 摄

限竞房将集中入市

惨淡销售

中国指数研究院的统计显示,2018年1~6月,TOP10房企获取的住宅用地均含有“限房价、竞地价”的出让条件,并适当配有90/70、竞自持、共有产权房等多种限制条件。

北京的共有产权房价格通常比周围的限竞房项目要便宜30%,曾经一房难求,如今却异常惨淡,“价格低、需求高”的基本经济学原理在北京共有产权房市场似乎失效了。

而据中原地产研究中心数据,自2017年起,北京供应的限竞房项目合计超过60个,计算货值超过了3000亿元,总供应面积高达500万平方米。预计2018年下半年将迎来集中入市。

《每日经济新闻》记者注意到,北京共有产权房的高弃购率现象始于2018年末。

同时《每日经济新闻》记者从合硕机构获得的最新统计发现,今年6月至9月10日,北京限竞房总供应9038套,面积93.5万平方米;而同期商品住宅总供应15561套,面积200.2万平方米。这意味着在最近的3个月,北京限竞房的供应数量已占到普通商品房的一半以上。

2018年10月15日,大兴四季盛景园第一次申购,参与摇号的家庭共2191户,房源共2224套,最终只选走了可怜的28套。

8月,包括瑞悦府限竞房、亦庄金茂府、华润理想国限竞房、中粮天恒天悦壹号、中海京西里限竞房、万和斐丽限竞房、台湖银河湾等7个住宅项目成交额均额突破5亿元大关,其中限竞房项目就有4个。不难发现,众多限竞房的集中签约成为北京新房成交市场的主力。

2019年1月14日,房山区金隅·金林嘉苑公开选房当天,900人报名,但最后却只有180多人购房,其余全部弃购,弃购率将近80%。

此外,共有产权住房也越来越成为北京楼市不可忽视的力量。

3月20日,城志畅悦园首日564人共选走约121套房,次日非京籍选房30套,弃选率达81.9%。

9月6日上午10点,石景山区的中国铁建·玉景阳光正式开通网上申购,这是石景山区首个正式开通网上申购的共有产权住房项目。

而4月13日,金融街·金悦嘉苑开始选房,售价为26000元/平方米,比周围楼盘便宜30%。该盘共有3907人参与选房,但1244套房子仅仅选走60套,弃购率高达98.5%,这已经不能用惨烈来形容了。

据《每日经济新闻》记者了解,今年石景山区还将有东下庄共有产权住房项目开工建设并开通网申工作,可提供房源800余套。

4月15日,《每日经济新闻》记者来到金融街·金悦嘉苑售楼处,销售人员表示房源还多。

根据北京市住房和城乡建设委员会网站消息,目前北京市已经完成或者正在进行中的共有产权住房项目达73个,其中不乏碧桂园、万科、恒大等头部房企。

该项目不远处的金林嘉苑销售人员也告诉记者:“我们项目共1700多套房源,现在还有1000多套,您感兴趣的话可以申请下期购买。”不过对于何时再次申购,该销售人员表示自己也不清楚。

《每日经济新闻》记者注意到,共有产权非京籍房源也有打破30%限定的趋势。8月30日,北京市海淀区最大的共有产权房项目--永靓家园开始申购登记。此次申购与以往项目最大的不同是,没有把供给非京籍房源数量“一刀切”地划定为30%。业内专家分析认为,这意味着北京共有产权房30%房源分配给非京籍的比例,不再各区、各项目“一刀切”,而是调整为根据各区各项目实际情况确定。

而尚未开售的韩建·慧园销售人员似乎对项目也不乐观。该项目4月17日公开摇号的后,尚未举行选房活动。“我们提供1100套房源,但目前有1700多户申请。”该销售人员告诉记者:“现在还没开售,但应该会有房源剩余,您可以持续关注。”

另外,根据《每日经济新闻》记者统计,北京市各区计划在2018年底完成共完成筹集、竣工保障性住房67900套,也将对房价起到一定的抑制作用。

要知道,该楼盘售价仅为13500元/平方米,在北京楼市堪称“白菜价”,被称为“北京价格最低的共有产权房项目”。

根据贝壳研究院数据,近两月新房成交上扬并未带来价格的升高,7月北京新房价格环比下跌6.2%,8月新房价格环比上涨2.2%,市场正在回归理性。

值得注意的是,虽然作为保障性质的共有产权房对购房者有着资格限制,但是房山区对购房人资格限制处于较为宽松的状态。相较于北京其他区需要非京籍购房者在本区有连续向前12个月及3年不等的社保缴纳,房山区该项指标仅需要6个月。

千方百计“挤”利润

显而易见的是,该政策对销售的促进作用并不明显。

由于限竞房在土地出让时就提前锁定了房价,利润摊薄的趋势下,房企为了最大限度地节约成本与互相竞争,也是使出了浑身解数。

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《每日经济新闻》记者近期走访北京高端住宅较集中的朝阳孙河区域发现,“偷面积”、高周转等,是限竞房控制成本的主要“法宝”。

北京一共有产权房项目现场 图片来源:每经记者 王佳飞 摄

“今年1月拿地,9月底差不多就开盘,多等一天就多一天的成本。”首创远洋禧瑞春秋一名销售人员告诉《每日经济新闻》记者,该楼盘目前正在排号蓄客,有平层、叠拼、合院产品,均价6.9万元/平方米,总价800万~3000万元不等。

先天不足

而作为限竞房,“向地下要面积”也是一个常见的手法。

一切表象都有其背后逻辑。通过《每日经济新闻》记者实地走访,北京共有产权房滞销的原因逐渐清晰。

电建洺悦苑作为四环内枪手限竞房,曾在8月底被媒体曝光,房源必须连同地下仓储一起购买,此“霸王条款”经媒体曝光后才予以取消。

偏僻的位置恐怕是共有产权房给人的第一印象。

以首创远洋禧瑞春秋的一个使用面积约近400平方米的叠拼产品为例,销售人员表示,在房本中呈现出的将是地上住宅面积160平方米,70年产权;地下仓储面积200平方米,50年产权。

有趣的是,可能是自知偏僻,很多共有产权房的售楼处并不在项目现场。上文提及的韩建·慧园售楼处和项目现场相距达30公里,金悦嘉苑的项目地也在售楼处的6公里之外。

而《每日经济新闻》记者这注意到,地下仓储目前并不接受贷款,这也是购房者需要承担的隐形成本。

“那附近有点偏啊,不通地铁,现在只有40分钟一班的那种乡间公交。”在前往位于北京南六环以南的金悦嘉苑的路上,出租车司机告诉记者。

“拿地价6.1万元/平方米,限价7.24万元/平方米,价格比周边二手房便宜1万~2万元/平方米,我们只能向下做面积才能有利润,把成本抠回一点点。”该销售表示。返回搜狐,查看更多

记者看到,在通往该项目的路口停着不少三轮车和“黑车”,不时在招揽着来往的行人。

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价格优势可能只是表面。

金悦嘉苑销售均价26000元/平方米,产权份额比例为80%,按照此比例计算,100%的产权价格则为32500元/平方米,相比于周围项目优势并不明显。

记者发现,金悦嘉苑附近有两个在售的限竞房项目,分别为旭辉城和金樾和着,售价分别为37000元/平方米和34000元/平方米,而且没有种种政策性限制。显然,金悦嘉苑和上述两个限竞房项目的价格之间并未拉开太多差距。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“虽然共有产权房价格比较便宜,但是从产权份额角度计算,其实是差不多的。换而言之,这是以放弃部分产权比例为代价的。”

出售受限制也是共有产权购房者的一个顾虑。

不少家庭在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示,共有产权房只是暂时之选,将来肯定会考虑改善居住。

但政策规定,共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额;满5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额给代持机构,代持机构放弃优先购买权的,才能够转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

也即,出售共有产权房将来的退出不能够像普通商品房一样自由。

此外,年轻的刚需客买房子都会考虑子女入学政策。虽然4月1日北京市重申共有产权住房属于产品住房,其入学政策与其他商品房一致,不会出现差别对待。但是严跃进向记者表示:“此次北京给予了明确规定,但是否可以操作和落地,这可能也还是很多购房者顾虑和疑虑的地方。”

然而这些都不是滞销的决定原因。

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北京一项目现场张贴的共有产权房购买流程 图片来源:每经记者 王佳飞 摄

买方市场

“不排除近期北京住房供应规模大,这个时候其实很多购房者做了两套方案,或在认购到了部分优质商品住房后,会放弃此类共有产权住房。”严跃进向《每日经济新闻》记者表示。

事实上,当下北京购房者有了更多的选择。

因为供应量激增,2018年北京全年供应的共有产权房达到32000套,但是真正销售的只有50%,还有高达1.6万套房子被剩下了。

一面是房源大量剩余,一面是市场继续供应。

2019年3月22日,北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划自然资源委联合下发的《关于印发2019年度政策性住房首批开工竣工计划的通知》显示,计划2019年开工政策性产权房项目71个、房源约9万套。

限竞房的存在构成了对共有产权房强有力的冲击。

北京中原的统计数据显示,随着2018年北京限竞房供应井喷,截至今年3月底,北京共有49个限竞房项目取得预售证(去除自持和联合地块共计45个),累计供应3万套,供应面积364万平方米;有开盘网签记录的项目40个,成交7631套,成交面积80万平方米,证载存量约2.25万套,存量面积281万平方米。

公开资料显示,目前北京库存已经达到6.88万套,是房地产调控两年多来的最高点,预计2019年入市的限竞房有望超过6万套。

总之,北京的刚需客有了更多选择,整个市场变成了“买方市场”,这令“白菜价”的房源真的如同白菜一样堆叠如山。

当然,这也说明北京稳定房价政策的成功有效。

4月17日,公布了摇号结果的房山区韩建·慧园当场并未进行选房,这个被称为“北京价格最低的共有产权房项目”会不会重蹈高弃购率的命运尚不得而知。

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